Tko ima pravo na povrat poreza, kada se podnosi zahtjev, vrijedi li to i za PDV, što ako je stan malo veći, je li porez na promet nekretninama isti kao novi porez na nekretnine od 2025? U ovom tekstu ćemo vam dati odgovore na sve nedoumice vezano uz poreze koji se tiču nekretnina.
Povrat poreza na promet nekretnina i povrat 50% PDV-a na prvu nekretninu
Od 1. siječnja 2025. uvedena je mjera koja omogućuje 1) povrat plaćenog poreza na promet nekretnina (PPN) u cijelosti pri kupnji prve stambene nekretnine te 2) povrat 50% PDV-a kad se prva nekretnina kupuje, a prodavatelj je u PDV sustavu (npr. novogradnja). Mjera je namijenjena hrvatskim državljanima mlađima od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva, koji prvi put rješavaju stambeno pitanje. Zahtjev se podnosi nakon što je porez na promet nekretnina plaćen i to u roku 24 mjeseca od sklapanja kupoprodajnog ugovora. Nadležno tijelo za zaprimanje zahtjeva i isplatu povrata je APN.
Drugim riječima: nije oslobođenje pri kupnji, nego povrat nakon uplate. Prvo stiže rješenje nadleđne porezne uprave o PPN-u koji iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine, PPN se mora platiti, a zatim se traži povrat. Isti je slučaj i kod povrata 50% PDV-a u slučaju da je nekretnina kupljena od prodavatelja koji je u sustavu PDV-a (kupnja u novogradnji). PDV je uključen u prodajnu cijenu nekretine i kupac plaća PDV kroz konačnu cijenu nekretnine, a zatim aplicira zahtjev za povrat 50% PDV-a.
Tko ima pravo na povrat i na koje kvadrate se odnosi: pravila veličine i cijene
Pravo na povrat vrijedi za stan ili kuću (i za gradnju kuće), ali uz mjeru idu dva ključna „ograničitelja” koji čuvaju smisao pomoći:
- Veličina: propisana je osnovna kvadratura koja ovisi o broju članova kućanstva:
- do 50 m² za jednu osobu
- do 65 m² za dvije
- do 80 m² za tri
- do 90 m² za četiri…
s time da je dopušteno odstupanje do +50% (npr. samac može kupiti do 75 m²), ali se povrat priznaje samo do propisane kvadrature.
Kod kuća su pragovi viši (u pravilu +50% u odnosu na stanove zbog pomoćnih prostora).
- Cijena po m²: ugovorena cijena ne smije biti više od 50% iznad lokalno utvrđene prosječne cijene po m² (Ministarstvo objavljuje prosjeke). Ako je cijena vaše nekretnine viša nema prava na povrat, a ako je niža povrat se računa na stvarnu nižu cijenu.
Dodatno: pravo vrijedi samo za prvu stambenu nekretninu. Ako je podnositelj (ili član uže obitelji naveden u zahtjevu) već imao „odgovarajuću“ nekretninu za stanovanje, nema potpore. Iznimno, ako je ranija nekretnina neodgovarajuća (premala, bez osnovne infrastrukture) može se tražiti povrat uz obvezu prodaje stare u roku 24 mjeseca.
Kako izgleda u praksi i kako možemo pomoći
Korak 1 – provjeriti uvjete unaprijed. Prije kapare provjerimo odgovarate li dobi (<45), državljanstvu (RH), statusu „prva nekretnina“, te je li kvadratura i cijena po m² unutar dopuštenog raspona za vašu jedinicu lokalne samouprave. Ministarstvo objavljuje prosječne cijene i nudi kalkulator iznosa potpore.
Korak 2 – kupiti i uredno platiti porez. Zahtjev za povrat podnosi se naknadno — porez na promet nekretnina ili PDV koji se iskazuje u cijeni nekretnine se najprije plati, a tek potom traži povrat, uz dokaz o uplati. Rok za predaju je 24 mjeseca od sklapanja kupoprodajnog ugovora.
Korak 3 – prebivalište i boravak. Da bi povrat bio odobren, treba prijaviti prebivalište i stvarno boraviti u toj nekretnini (vrijedi i za članove uže obitelji navedene u zahtjevu). Ako se u 5 godina nekretnina proda, iznajmi ili se odjavi prebivalište/utvrdi da se ne boravi, slijedi povrat potpore.
Korak 4 – gradnja kuće. I kod gradnje je moguć povrat: traži se pravomoćna uporabna dozvola (nakon 1. 1. 2025.), ugovor o građenju i plaćeni računi s iskazanim PDV-om (projektiranje, nadzor) uz dobnu granicu i ostale uvjete.
Porez na promet nekretnina ≠ Porez na nekretnine
Od 1. siječnja 2025. uveden je porez na nekretnine na razini cijele države kao zamjena za raniji porez na kuće za odmor. Porez na nekretnine se ne javlja u kupoprodajnom procesu.
Više o temi poreza na nekretnine možete pročitati na našem blogu ovdje.
Primjer kroz nekretninu: mladi par kupuje stan u novogradnji 55 m²
Grad je propisao prosječnu cijenu, a ugovorena cijena im je unutar +50% dopuštenog raspona. Budući da je riječ o prvoj nekretnini, plaćaju PDV u cijeni stana i imaju pravo na povrat 50% PDV-a (do propisanog maksimuma — priznaje se do „dozvoljene“ kvadrature). Prijavljuju prebivalište i stvarno žive u stanu — time nema obveze godišnjeg poreza na nekretnine (jer služi stalnom stanovanju). Ako bi u prvih 5 godina stan iznajmili kratkoročno ili ga prodali, morali bi vratiti potporu.
Najčešće greške (i kako ih izbjeći)
- Miješanje „oslobođenja“ i „povrata“: ovo je povrat — najprije se plati porez, tek onda traži novac natrag, a zahtjev se daje u roku od 24 mjeseca od kupoprodaje.
- Prevelika ili preskupa nekretnina: ako je >50% veća od propisanog praga (ili >50% skuplja od lokalnog prosjeka po m²), povrat se ne odobrava.
- Zaborav na prebivalište i boravak: bez toga nema potpore, a ako se u 5 godina promijeni namjena (prodaja/iznajmljivanje/odjava), slijedi povrat potpore.
- Zanemarivanje godišnjeg poreza: prva nekretnina za stalno stanovanje nije obveznik, ali druga nekorištena nekretnina može biti.
Gdje nastupamo i kako pomažemo
Pošaljite adresu, površinu i cijenu po m² stana ili kuće koju razmatrate. U roku 24 sata dobit ćete sažetak prava na povrat (PPN/PDV), provjeru lokalne cijene, te kratki plan korak-po-korak za siguran zahtjev.
Za vašu adresu i prema vaše statusu napravimo brzu provjeru uvjeta (dob, državljanstvo, „prva nekretnina“, kvadratura i lokalna cijena po m²).
Izračunamo okvir povrata (PPN 100% i/ili 50% PDV) i upozorimo na moguće dodatne uvjete (rokovi, papiri).
Posložimo redoslijed: kupnja → plaćanje poreza → zahtjev APN-u s kompletnom dokumentacijom → prebivalište i boravak → miran početak bez straha od povrata potpore.
